一线城市写字楼寒潮空置率上升租金下跌

付凌晖认为,消费恢复主要得益于三方面原因。一是消费环境改善。国内疫情防控成效明显,人们外出消费的信心增强。二是消费能力提升。随着经济恢复、就业增加,居民收入增长,有利于提高居民消费能力。三是消费政策发力。今年以来,我国持续推出促进汽车消费、促进服务消费政策,增强了对相关行业和消费的带动作用。

澳大利亚首位高官确诊

经济结构的调整和产业的变迁,是写字楼空置的根本原因,而持续增加的供应量,也提升了空置率,局部区域供不应求。

随着联合办公概念盛行,过往无力负担甲级写字楼的中小企业也有了入驻机会。据世邦魏理仕数据,尽管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭质疑,截至2019年第一季度末,联合办公在北上深三大城市的市场渗透率已达到6%。

此外,需求端也有值得注意的一些微小变化,诸如联合办公等替代性办公方式正在诞生。

“总的来看,10月份国民经济持续恢复增长,‘六稳’‘六保’任务落实成效进一步显现。”国家统计局新闻发言人付凌晖表示,要按照党中央、国务院的决策部署,进一步统筹好新冠肺炎疫情防控和经济社会发展,促进经济持续稳定复苏,为“十四五”开局奠定良好基础。

在英国,卫生部副大臣多里斯已经确认感染新冠病毒。首相约翰逊在她确诊前与其见过面,但他表示不会接受检测。同时,法国一名国会议员、瓦兹省省长以及文化部长也被确诊。CNN称,外界甚至怀疑法国议会能否在本月23日复会。

今年以来,一线城市除了广州,北京、上海、深圳的写字楼空置率均持续攀升。

以形势严峻的深圳为例,从中长期看,莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东表示:“由于服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升,以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中,预计甲级写字楼市场会在2020年之后逐渐回暖,需求出现回升。”

反观深圳,虽有先行示范区概念优势,主要租赁需求也是TMT行业,市场空置率却不容乐观,第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%,各细分市场空置率普遍在10%以上,其中,前海47%,华强北34.6%,车公庙30.8%,高新园24.9%,福田中心区15.1%。

联邦紧急事务管理局负责人彼得·盖诺表示,尽管华盛顿州的确诊病例比加州多几百例,但加州预计需要的病床数量是华盛顿州的5倍。

张波分析,深圳方面,P2P行业综合整顿导致相关金融企业退出,再加上新增供应大幅增加,是写字楼空置率上升的主要原因。广州方面,空置率的持续下降得益于较低的租金水平,以及较少的新增供应。

CNN分析称,忙碌的政治人物并非总是能够做到与接触者保持距离。在危机期间,他们需要与很多人握手,甚至访问被病毒污染的医院。可以预见,随着疫情在全球蔓延,更多官员会与病毒打交道。中国国际问题研究院欧洲研究所所长崔洪建对《环球时报》表示,欧美的政治文化是官员和民众之间不能有距离,所以他们需要刻意营造跟民众零距离的氛围,客观上感染风险就大;另一个方面是戴口罩的问题,现在欧美不让戴口罩有很多复杂因素,事实上,欧美法律里有规定尽量不要在公众场合戴口罩,而且全民戴口罩需要修法,所以政府很难说去公开提倡全民戴口罩;另外口罩涉及到医疗物资的问题,欧美现在的策略是找平衡,如果让民众都戴口罩,就会放大恐慌,大家就会都涌入医院测试,造成交叉感染。

政坛高官开启居家办公模式

圣荷西《水星报》报道称,圣克拉拉县是旧金山湾区疫情最严重的地区,总共有2500张病床。该县山谷医疗中心首席执行官保罗·洛伦兹表示,目前仅约300张病床被设置为重症监护病床。其中,80%已被使用。洛伦兹在22日的新闻发布会上说,官方希望他们有足够的物资和人员,将另外300张病床变成可以治疗最危重病人的病床。

此前世邦魏理仕研究部也预计过,2019年下半年之后国内写字楼将有所复苏,因为政策将引导更多元化的写字楼需求,如深圳前海等地方政府用租金补贴政策为企业提供支持。

伊朗政府此次受到新冠病毒影响严重。在伊朗内阁中,两位副总统、三名部长都感染了新冠病毒,伊朗议长的顾问、最高领袖哈梅内伊的顾问甚至不幸身亡。从本周的内阁会议开始,伊朗所有内阁官员都戴上了口罩。伊朗媒体称,伊朗政府高层染病人数多,一方面是因为伊朗政府在疫情开始暴发时,一直宣传新冠病毒比流感还轻、不需要戴口罩,这让很多官员在参加活动时疏于防范。另一方面,中国暴发新冠疫情之后,伊朗官员认为病毒不会传到国外,因此没有重视。在伊朗发现首例新冠病毒确诊患者后,伊朗还举行议会选举,官员们积极投票也导致被感染。据伊朗学生通讯社12日报道,哈梅内伊的另一名顾问韦拉亚蒂已经确诊,目前正在德黑兰家中隔离。

从历史上看,北京写字楼此前的低空置率也得益于第三产业的高速发展。在产业结构上,深圳的第二产业占比在一线城市中最高,随着制造业向服务业转型,第三产业占比抬升,写字楼需求也有望提升。

虽然整体市场空置率严峻,据莱坊研究院数据,在第三季度,深圳南山的高新园写字楼市场较为活跃,凭核心商务区一半的租金水平,吸引了相当数量的金融服务和金融科技企业入驻。

同时,据里约热内卢《O Dia》报13日报道,博索纳罗新冠病毒首次检测结果呈阳性,目前正在等待第二次检测结果。但这一说法被博索纳罗否认。不过,博索纳罗取消了13日上午赴北里奥格兰德州的行程。此前一天,曾陪同博索纳罗前往美国访问的总统府社会传播秘书处负责人瓦金加藤确诊感染新冠病毒,目前正在家中隔离。瓦金加藤在访美期间还曾与特朗普共进晚餐。《华尔街日报》13日称,白宫新闻秘书格里沙姆表示,特朗普与该名巴西官员几乎没有互动,因此不需要接受检测。但CNN援引消息人士的话称,特朗普其实很担心会被新冠病毒感染者传染。

从生产来看,工业生产连续两个月稳定在6.9%较快水平,比上年同期快了2.2个百分点,说明需求对生产的带动作用在增强。

更多官员会与病毒打交道

新增供应多,一定程度加剧了深圳写字楼空置率高居不下的形势。第一太平戴维斯研究部谢靖宇认为,深圳大量新增供应推高空置率,至少在未来半年内,预计更多业主会提供更大租金让步或者优惠举措,深圳写字楼第四季度的租金也将有所下跌。

“从这些情况来看,经济稳定恢复是能够延续和保持的。此外,今年以来出台的一系列助企纾困政策和金融支持实体经济政策还会继续发挥效用,全年减税降费有望超过2.5万亿元,金融对实体经济的支持也可能会达到1.5万亿元以上。”付凌晖认为,四季度增长可能进一步加快。

工业和服务业运行平稳较快增长。10月份,全国规模以上工业增加值同比增长6.9%,增速与9月份持平,比上年同期高2.2个百分点。规模以上41个大类行业中有34个行业实现增长,占所有行业八成以上。服务业增长也明显加快。10月份服务业生产指数同比增长7.4%,比上月加快了2个百分点,明显回升,增速比上年同期快0.8个百分点。在构成服务业生产指数的8个大类行业中,有7个实现了增长,其中5个行业的指数增速比上月加快。

据美国有线电视新闻网(CNN)12日报道,在被感染或者与被感染者密切接触后,全球数十位政府官员或者国家首脑采取了预防性措施,政坛高官居家办公的人数越来越多。加拿大总理办公室12日表示,“特鲁多将在家里看文件、接打工作电话、开视频工作会议”。此外,9名美国国会议员现在正在自我隔离中,他们之前与一名新冠病毒感染者接触过。而这些议员日前曾与美国总统特朗普会面过。

随着国内疫情防控和经济社会发展统筹推进取得积极成效,消费恢复态势持续增强。10月份,限额以上商品零售额18个大类中有17个实现了增长,其中有9个大类保持了两位数增长。

在深圳,短期内市场租赁需求持续萎缩,写字楼新项目却还在不断竣工入市。在第三季度,深圳甲级写字楼市场就有四个新项目竣工交付,主要位于福田和前海区域,存量上升至725万平方米。莱坊预计,单在2020年深圳还将约有120万平方米的新项目竣工入市。

现阶段,在整体经济下行的大环境下,面对高昂的租赁成本压力,中小企业扩张谨慎,甚至出走,写字楼需求在短期内很难有较大改善。

据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据,2019年前三季度,北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%,分别较去年底上浮3.2%,2.4%,1.8%,广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。

从企业预期来看,无论是制造业PMI还是非制造业商务活动指数,均已连续8个月稳定在50%以上,而且非制造业商务活动指数达到年内新高。

与美洲隔海相望的欧洲高官也未能幸免。西班牙是欧洲继意大利、法国、德国之后疫情蔓延最严重的国家。在西班牙平等事务大臣伊雷妮·蒙特罗12日确诊后,全体内阁成员和王室成员进行了检测。结果显示,西班牙领土政策与公共职能大臣卡洛琳娜·圣塞巴斯蒂安确认感染新冠病毒,成为西班牙第二名确诊的内阁成员。西班牙首相桑切斯表示,西班牙正面临前所未有的卫生危机。同时,来自西班牙政党“呼声党”的几名众议员的新冠病毒检测也呈阳性。幸运的是,西班牙王室成员13日的检测结果显示无人感染新冠病毒。

《洛杉矶时报》报道称,纽瑟姆在当天给特朗普的信中说:“加州有近4000万人,这本身就构成了很少州会有的严重后勤问题。加州还与联邦政府合作执行了几项极为复杂和具有挑战性的撤侨任务,这使加州的资源紧张并影响了加州的医疗保健系统。”

线上消费保持快速增长。前10个月,实物商品网上零售额增长16.0%,继续保持较快增长,比1月份至9月份加快0.7个百分点。线下消费也出现了明显改善,前10个月规模以上超市零售额增长3%,百货店、专业店等零售额降幅明显收窄。

在全国写字楼空置率不容乐观的情形下,空置率数据分化背后,有多重影响因素在交织作用。

多位第三方机构人士指出,供给与需求的断裂,将使写字楼在很长一段时间内处于待调整的过剩状态。

甲级写字楼市场方面,根据莱坊2019年第三季度报告数据,广州甲级写字楼市场第三季度无新项目交付,目前存量为570万平方米,整体空置率为8%,环比下降1%,主要租赁需求来自TMT行业,珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。

租金方面,据中国指数研究院报告,2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中,25%环比上涨,75%环比下跌;二线城市商圈写字楼的租金中,50%环比上涨,40.9%环比下跌,9.1%与上期持平。

在基本生活消费方面,无论是吃、穿、用,都保持两位数增长,同时升级类消费和大宗商品消费明显回暖。10月份,化妆品类、金银珠宝类、汽车类商品同比分别增长18.3%、16.7%、12.0%。

张波认为,在这一层面,如果开发商或业主或可以考虑带来新的企业空间解决方案,满足更多元的写字楼租赁需求,有望在未来降低写字楼空置率。

从消费来看,随着生产生活秩序恢复,消费前景在增强。“就业改善有利于居民收入增长,有利于消费能力持续提高。”付凌晖表示。

从需求来看,投资增长稳定回升。10月份,无论是基础设施投资、房地产投资还是制造业投资都在回升。从投资先行指标来看,新开工项目计划总投资同比增速仍在继续加快,10月份同比增长14.9%。从资金保障情况来看,固定资产投资到位资金1月份至10月份同比增长6%,预示着投资回升态势有望持续。

圣荷西《水星报》报道称,从紧急援助到失业援助再到灾难法律服务,成为“重大灾区”使加州有资格获得一系列联邦援助,来对抗不断升级的新冠肺炎疫情。

发展的新动能持续增强。前10个月,高技术制造业增加值同比增长5.9%,明显快于规模以上工业增速。高技术产业投资同比增长9.7%,继续保持较快增长。新业态增势良好,前10个月实物商品网上零售额同比增长16%,增速继续加快。在网上零售带动下,快递业前10个月增速接近30%,移动出行、平台经济等业态也在快速增长。随着市场需求的带动,一些新产品增速较快。前10个月,工业机器人产量同比增长20%以上,智能手表、3D打印设备等都保持了较快增长。

特朗普表示,未来48小时内,联邦紧急事务管理局将把包含2000张病床的8个流动医疗设施送到加州。另外两个“重大灾区”纽约州和华盛顿州将各获得1000张床位。特朗普还宣布,联邦政府将负担在这三个州部署国民警卫队的费用。纽瑟姆上周宣布,他正在部署国民警卫队,为在这场危机中向有需要的人分发食物提供帮助。

但总体而言,多名分析人士均认为,这是一场长期战役,不能只看一时得失。

从服务业来看,在国内需求带动下,无论是生产性服务业还是生活性服务业都有明显改善。在服务业生产指数8个大类行业中有7个实现了增长,意味着生产恢复能够延续。

截至三季度末,北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元,同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%,一线城市租金整体承压。

戴德梁行数据显示,过去一年,全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,目前平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率则更高,平均在28%左右。

谈及如何扩内需,付凌晖认为,中国扩大内需的潜力和空间巨大。中国的城镇化尚未完成,信息化、工业化、农业现代化发展潜力和空间巨大。同时,当前中国经济已经进入高质量发展阶段,但国内发展还存在不平衡不充分问题,缩小地区差距、补齐民生社会领域的短板,还需要很多投入。从消费角度来看,中国有14亿人口,中等收入群体超过4亿人,而且随着经济规模不断扩大,消费总量扩大态势在延续,消费升级态势仍在持续,特别是在养老、育幼、健康等领域还有巨大的发展空间。

付凌晖认为,从下一阶段来看,中国经济持续恢复具有比较多有利条件。

未来三年写字楼市场空置率也不容乐观,因为新增供应在持续增加。莱坊研究部预计,广州甲级写字楼市场未来三年新增供应约为253万平方米,以琶洲和金融城热点区域为主,随着琶洲互联网总部等项目竣工入市,空置率将会逐步提升,在2020年达到峰值后会逐渐回落。

在商品零售额持续改善的同时,服务消费也在持续改善。10月份,商品零售34204亿元,增长4.8%,连续4个月正增长。餐饮收入4372亿元,同比增长0.8%,增速年内首次转正。从国庆中秋假期消费状况来看,国内游客数量、旅游收入、票房情况都有了明显恢复。

〔房地产市场最冷的不是住宅,而是写字楼。

“这些数据的变化体现出中国经济具有强大韧性。”付凌晖表示,前期经济运行中一些不平衡状况得到了改善。从前期来看,由投资带动的特征比较明显,10月份消费进一步恢复,这对经济持续增长有很好的带动作用。

11月16日,国家统计局发布了10月份国民经济运行情况。10月份,生产稳中有升,需求企稳回暖,就业继续改善,物价总体平稳,市场预期向好,国民经济运行延续稳定恢复态势。

值得一提的是,一线城市里,写字楼空置率内部分化严重,最低的是广州,最高的是深圳。

58安居客房产研究院首席分析师张波也表示,今年全国写字楼新开发面积增长由负转正,开发商还在积极拓展写字楼市场,而写字楼项目施工进度缓慢,后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。

生产要素趋于活跃。10月份,全社会客运量降幅明显收窄,国庆中秋假期全国游客数量已恢复到上年同期的七成以上。货物运输加快,全国高速公路运营状况持续改善,企业用电增长也在加快。在资金方面,10月末,广义货币M2同比增长10.5%,其中狭义货币M1同比增长9.1%,连续4个月回升,体现出经济活跃度在上升。

将眼光放得更长远些,随着经济和产业的调整升级,写字楼市场的春天也许要几年后才能到来。

13日,远离世界疫情中心地带的澳大利亚政坛首次有高级官员确认感染新冠病毒。据《澳大利亚人报》报道,澳大利亚内政部长达顿13日表示,他早上起床后觉得嗓子又痛又干,随即通知昆士兰州医院为他进行检测,结果核酸检测结果呈阳性,目前达顿已经入院治疗。他是第一位确诊的澳大利亚部长和联邦政坛人士。澳大利亚总理莫里森称已经收到医疗建议,他无需进行自我隔离,也无需进行新冠病毒检测,因为只有在症状出现前24小时内的密切接触者需要担心。但法新社13日称,曾与达顿密切接触过的新西兰内政部长马丁已经进行了自我隔离,并将在14日接受核酸检测。

“仁慈”号海军医院船也将被部署到洛杉矶。联邦紧急事务管理局负责人彼得·盖诺说,这艘船不会用于治疗新冠肺炎患者,但会救治其他患者,以减轻当地医院的负担。《西雅图时报》报道称,华盛顿州州长杰伊·英斯利此前要求特朗普将这艘船部署在华盛顿州。对此,盖诺表示,决定将船部署到加州,是基于对西海岸医院病床潜在需求的分析。(完)

报道称,如果情况变得更糟,圣克拉拉县甚至该地区的医疗系统将很难找到病床。

消费和投资企稳回暖。从消费情况来看,10月份社会消费品零售总额同比增长4.3%,增速比上月加快1个百分点。从投资情况来看,1月份至10月份,全国固定资产投资同比增长1.8%,比1月份至9月份加快1个百分点。

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